Покупка офиса: выгодные долговременные инвестиции в стабильность

   Покупка офиса: что, как и почему?

   Любая собственность — элемент стабильности. Приобретая помещение, новоиспеченный владелец перестает зависеть от ситуации, что в следующем месяце в связи с глобальным катаклизмом в экономике вдруг поднимется плата за арендуемое помещение. Исчезает также и непредвиденная возможность, что в какой-то момент хозяева офиса попросят освободить помещение. Особенно обидно, если перед заявлениями подобного рода пришлось сделать капитальный ремонт. Еще одним косвенным плюсом покупки офиса является и то, что, имея коммерческую недвижимость, можно брать в банке кредит под залог. А учитывая, что недвижимость — вариант длительных инвестиций, она является еще и запасным вариантом на «черный день»: ее всегда можно продать.

   Конечно, имеются и ощутимые минусы. Например, для сравнительно мелких компаний выгоднее арендовать офис, ведь его покупка требует больших затрат. А вот крупные и средние компании зачастую, хорошо проанализировав юридическую и экономическую стороны вопроса, принимают решение о покупке помещений под офис. В связи с существенно возросшей арендной платой все большее число клиентов переориентируется с аренды офисной недвижимости на ее приобретение.

   С начала 2007 года цена на аренду офисных помещений в нежилом фонде выросла по разным оценкам приблизительно на 20-30 %. Рост цен, по мнению участников Ассоциации специалистов по недвижимости Украины, в первую очередь вызван тем, что спрос на аренду помещений существенно превышает предложение. Именно данным фактором и объясняется повсеместная конверсия во многих крупных городах Украины существующих объектов под офисное использование.

   Интерес к приобретению офисных площадей подстегивается и принятием закона Украины «Об ипотеке». Банки стали гораздо охотнее выдавать кредиты на покупку первичной недвижимости. И появляется непростая дилемма. Готовый офис стоит дороже, но зато не нужно ожидать окончания строительства, да и увидеть его можно не только в макете. А вот помещение в строящемся здании, как правило, стоит в несколько раз дешевле, да и оплата поэтапная. Но придется подождать, пока появится возможность въехать в новенький офис. Что же дает тот или иной вид покупки офиса?

   Готовый офис

   Приобретаемый офис в данном случае будет являться собственностью либо застройщика («генерального инвестора»), либо бывшего «долевого участника» («инвестора»), а им может выступать и физическое лицо, и юридическое. Процедура покупки будет такой же, как и для эксплуатировавшейся недвижимости. Следует отметить, что преимуществом приобретения готового офиса выступает максимальная юридическая «чистота» помещения, так как недвижимость продается впервые. А вот недостатком, пожалуй, является следующий момент: к окончанию строительства нужный вам офис может быть выкуплен.

   Финансирование строительства, или покупаем офис «из будущего»

   При любой форме приобретения офиса фирма существенно «напрягает» бюджет. Однако, если купить офис на стадии строительства, можно существенно снизить затраты на налоги. Таким образом, покупка строящегося офиса имеет и плюсы и минусы. Для начала рассмотрим положительные стороны приобретения офиса «из будущего».

   Подобная сделка позволяет минимизировать уплату налога на прибыль, поскольку «инвестор» выступает не покупателем, а долевым участником процесса строительства. Сделка в данном случае носит инвестиционный характер и реализацией не считается. Таким образом, присутствует значительная экономия: передаваемые инвестиции не облагаются налогом на прибыль, а следовательно, он переносится на стоимость офиса.

   На этапе строительства стоимость квадратного метра офисной площади в несколько раз ниже, чем по окончании строительства.

   Выплата полной стоимости помещения происходит поэтапно, и каждый случай покупки предусматривает индивидуальный график выплат.

   Отдельно следует отметить, что существует не только вариант покупки коммерческой недвижимости у фирмы-застройщика. В качестве стороны по договору долевого участия могут выступать:
   — инвесторы, предоставляющие средства для финансирования строительства и имеющие права на часть площади строящейся недвижимости;
   — застройщики («генеральные инвесторы»), которые имеют право на строительство и привлечение других инвесторов;
   — подрядчики, которые осуществляют строительство объекта и имеют право на часть площадей в строящемся объекте (если предусмотрено по договору с застройщиком);
   — риелторские компании, которые могут выступать в роли инвестора, дилера или брокера.

   Облигации, или еще один вариант покупки

   Купить коммерческую недвижимость по договору долевого участия можно не только путем участия в инвестировании строительства, но и методом покупки ценных бумаг, выпущенных фирмой-застройщиком.

   Целевая облигация — ценная бумага, которая удостоверяет отношения займа между фирмой, ее выпустившей, и лицом, которое ее приобрело. В момент погашения владельцу облигации возвращается не ее стоимость и доход, а определенный товар (в нашем случае — недвижимость).

   В данном виде финансирования строительства — определенные преимущества:

   выпуск облигаций не облагается налогом на добавленную стоимость, согласно закону Украины «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операций с недвижимостью»;

   облигации являются самостоятельным активом на вторичном рынке и могут быть использованы для получения кредита под залог ценных бумаг или быть проданы.

   Минимизируем риски, или предварительный договор

   А теперь — о пресловутой ложке дегтя, то есть о рисках, сопутствующих покупке офиса на этапе строительства. Среди возможных рисков:
   — риск приобрести помещение, не принадлежащее продавцу (при заключении договора может возникнуть риск купить недвижимость у того, кто не имеет на нее прав; чтобы обезопасить сделку, заключать договор желательно непосредственно с "генеральным инвестором", а не с третьими лицами);
   — риск банкротства «генерального инвестора» (данный тип рисков можно избежать, если серьезно подойти к выбору коммерческой недвижимости и строительной компании);
   — риск несвоевременной сдачи помещения в эксплуатацию (как правило, от него можно застраховаться в страховой компании; вероятность наступления именно этого риска наиболее высока);
   — риск оказаться не единственным доверчивым «инвестором» на желаемый объект (крайне сложно узнать, не была ли уступлена ваша доля в недвижимости другому «инвестору», так как инвестиционные контракты не требуют государственной регистрации, и получить достоверную информацию крайне сложно; в целом вероятность наступления такого риска ничтожно мала).

   Чтобы свести риски к минимуму и обезопасить сделку, следует заключить предварительный договор купли-продажи, так называемый договор о намерениях. Дабы не купить воздух или руины, в предварительном договоре должны быть оговорены:

   1. Сроки заключения основного договора.
   Наиболее распространенная ошибка — написать, что указанный срок наступает после оформления свидетельства о праве собственности на объект. А ведь стоит задуматься, что столь значимое событие из-за форс-мажорных обстоятельств может и вовсе не наступить: а что если по окончании строительства главный инвестор не получит свидетельство?! Следовательно, предлагаемое условие является некорректным.

   2. Качество продаваемой недвижимости.
   Чтобы купить то, на что вы рассчитывали, лучше всего приложить к договору проект основного договора купли-продажи, план поэтажного строительства и полную, детальную характеристику объекта. При этом в предварительном договоре следует указать, что в случае несоответствия характеристик, оговоренных в договоре, реальному состоянию здания покупатель должен иметь право расторгнуть предварительный договор.

   Кроме того, в договоре могут быть оговорены сроки сдачи объекта в эксплуатацию, прилагаться документы, подтверждающие права основного инвестора на строящийся объект и др.

   Подводим итоги

   Если говорить на тему, что выгоднее: аренда или покупка коммерческой недвижимости, в первую очередь определиться с принятием решения должна фирма. А решение в данном случае будет зависеть и от размеров компании (небольшой фирме невыгодно тратить львиную часть бюджета на покупку офиса), и от того, насколько быстро растет и развивается бизнес. Существуют два аспекта, которые стоит учитывать при покупке офиса. Во-первых, вкладывать деньги действительно выгоднее на начальном этапе строительства. Это и дешевле, и появляется возможность разбить затраты на несколько частей, то есть оплачивать поэтапно. Во-вторых, немаловажен аспект доверия фирме-застройщику. Вкладывая деньги в строительство, инвестор хочет быть уверенным в надежности и оправданности вложений. А потому нужно достаточно внимательно подходить к вопросу выбора компании, являющейся «генеральным инвестором».

   Источник: http://www.gazeta.birga.od.ua